《活在大時代裡的妄人》

《大時代》第二十六集，丁蟹入獄，律師告訴他，一審時「你只需要斯文一點的講『法官大人，我不認罪』就好」，丁蟹在監獄裡足足練了一天一夜，只練這一句話。他一直想一直想，要怎麼給法官大人好印象呢，所以從白天練到入夜，又從半夜練到天亮，練到整個人的表情都變的有些扭曲。

實際上場時，他緊張慌張「我不認罪！我不認罪！」，一說完就懊悔，知道自己搞砸。

坐解押車回監獄時，他在車上不斷地唸著：「法官是個女人，方家有三個女人，女人一定幫女人啊！啊，我有紋身，法官一定討厭有紋身的人啦！我昨天晚上看到有隻好大的飛蛾，趕都趕不走！今天押我上庭的警察遲到了！故意懶洋洋的，害我遲到十分鐘！方進新死的時候是禮拜二，今天又是二號庭，二字對我不利！那隻飛蛾怎麼趴在那不走呢，對了，牠的翅膀上好像有隻眼睛！我昨天就應該把牠拍死！啊，我襯衫的扣子掉了！我連領扣都沒扣上，怎麼能給人好印象呢！」

他怪天，怪地，怪神，怪社會，怪他人，就是不怪自己，他自私自卑又自大，他偏執活在自己的價值觀裡，認為自己是好人，所以去看整個社會，整個社會待他都是惡的，永遠都在為自己找藉口。他有時狂妄荒唐、講話敢大聲，不是因為他無知，而是他相信：對自己利益有助的，就是正義。

丁蟹這個角色太傳神，很難用簡單的善惡去分類他的好與惡，這種人在真實社會裡所在多有。

《系統的本質》

無論哪一種交易策略，都有人可以穩定賺錢，只是難度和比例問題而已，短期套利賺到錢的人比例最低，長期投資賺到錢的人比例最高。

就像打遊戲，你可以是戰士、可以是魔法師、可以是弓箭手，難度可能不同，但都可以打得很好。可是，如果你將技能點數亂放，一時戰士、一時魔法師、一時弓箭手，技能樹呈現野蠻生長無一長處的狀態，你就會成為四不像的散兵遊勇，那一定是打不贏的。

在同一種市況下，有人買、有人賣、有人持有，大家都可以賺錢，前提是，你必須構建一套交易系統。你是以系統去交易，而不是以情緒去交易。

多數散戶就是缺乏交易系統的散兵遊勇，心態是既要又要且要還要，一時波段操作一時長期投資，沒有紀律一昧瞎闖，最終一定死於非命。

房地產的投資性質，毫無疑問大概率也屬於超長期投資。如果你是做長期投資的，即使你知道回調的機會很高，你也必需忍受。既然選擇了長期投資，就要儘量避免有波段操作的想法，因為兩種策略的邏輯是完全不同的。長期投資的前提是，你認為價值的大趨勢向上，或價值趨勢平穩但持續有現金流。如果現在的市場，你覺得價格已高於價值，也有兩種發展的可能性：一是價格下跌貼近價值，一是價值上升追上價格。

你清倉等待，前一種可能性你會贏，後一種可能性你會輸。明白了嗎？事實上你已經拋棄了自己的系統，變成了賭博。房地產也是一樣，無論你覺得房價會長遠向上所以做超長期投資，或是你覺得自住的利益高於未來帳面的最大虧損，無論哪一種，你大概率都無法迴避回調，大概率都要忍受回調。

如果兩樣都不是，那你不一定要買房的。這是正視風險的態度，而不是閉上眼睛，自我安慰說自住不算投資，投資本來就是盈虧同源，你的系統是長線投資或現金流投資，你就要接受帳面財富的起起伏伏，你不可能既要又要且要還要的。 

《不參與也算是一種投資》

如果你有買入一套自住房產，是對沖了租金上升的風險，某程度上等於平倉房市。如果進一步擁有多過一套以上的房產（例如某乜Sir 提倡的那種「一生三宅」），那才算是看升房市。

問題是，你不可以因為你只有一套房產，理論上是平倉房市，就可以無視賺蝕的。

因為，你帳面的賺蝕都是真實存在的，你確實可以隨時套現消費，或做其他投資選擇。

也就是說，無論你怎麼做，都會有投資的成份存在。你只要是長期居住在這個城市，又不是住公屋或和父母一起住，無論買不買房、或買多少套房，都是對後市的一種表態，都是在投資。

這就是世事弔詭之處，就像從不投資的人，事實上他們也是天天在投資，只不過他們投資的資產，名叫「現金」。

投資有時如同空氣無所不在，並不是說你不想參與就可以不參與的，不參與也算是一種投資。而我們要做的是正視現實，是投資就是投資，是消費就是消費，對自己誠實些，別在虧損之後找自我安慰的理由。

《房地產同時是消費也是投資》

買房不是剛需，但不代表一定不可以買房，還是要視乎個人需求。

首先我們必須正視，買房自住是改善、是慾望、是消費，同時也是投資，房子同時兼具消費和投資兩大特性，這是現實，你不能視而不見的。

有些改善可能是無價的，例如對一個地方的歸屬感或生活的安心感，尤其在台灣這種仍保留著戶籍制度的國家，不同的戶籍區域影響著你的投票權、子女的學區、生活福利等等，與日常生活息息相關。

又例如房屋裝潢的自由度，或單單免除幾年搬一次家帶來的煩擾，這些都屬於買房可以帶來的生活上的改善。

但如果從投資理財的角度來看，無論買不買房，都是投資，你不買房並不代表中立，而是反向投資，看淡房市的投資。

假設你在一個城市長期居留，沒有準備移民，一般情況下不買房相等於做空樓市，類似購入一個看空的期權（Long Put）。

因為你不買房就需要租房，由於租金和房價通常在同一方向，房價上升，你要繳交的租金就會上升，長期上升的房市將以租金增加的形式令你虧損。就算房市保持平穩，你也會損失時間值（交租），房市下跌你才可能盈利。

《建築成本上漲支撐房價？》

另外一種話術就是「建築成本」，這種說法是，由於建築成本愈來愈高昂，包括原料和人工都在上漲，所以房價只會一直上漲，因為建商不可能蝕賣（或賺得太少）。

這種說法，在樓價不斷上升的台灣尤為盛行，而且幾乎是人人都相信。

我就不明白，在正常的資本市場，價格的高低取決於供求因素，甚麼時候開始，價格高低變成取決於售賣者的成本或主觀願望了？

因為成本高，所以價格一定要跟著提高？然後買房者一定要接受？甚麼時候開始，我們覺得消費者有義務要保證建商一定要賺錢，而且是必須賺大錢？

　　

勞動創造價值，但價值不同於價格，價格是通過資本和供求去調節的。例如今年高麗菜豐收，導致價格大跌，農夫如想穩定高麗菜價格，就只能想辦法提高需求，不然就是將大量高麗菜丟掉，降低市場供應。

而不是說你農藥價格上升了，高麗菜就一定可以賣得貴，你的農藥價格上升關我消費者屁事？

正常的資本市場，成本上升使價格上升的原因是利潤下降，致使部份生產者退出，令供應減少。台灣的房市卻不是這樣運行的，一方面台灣少子化令實際需求減低，另一方面建商又不斷起新樓增加供應，價格還不斷噌噌地向上升。

建築成本根本不是房價向上漲的真正原因，那些又是話術，建商通過這種話術讓你覺得房價漲是很正常的，從而產生羊群效應增加需求，他們只是在用一種虛假的藉口去製造需求。

　　

撐起房價的最重要因素不是甚麼勞什子剛需或建築成本上漲，而是社會穩定、民眾信心、利率變化、政策傾向、實體經濟增長和股市高漲帶來的財富效應等等等等，甚至官商勾結的程度對房市帶來的影響，也比剛需或建築成本的影響高。

《沒有所謂「剛需支撐樓價」這回事》

既然沒有剛需，就沒有所謂「剛需支撐樓價」這回事，沒有這回事，「自住不用理會樓價虧損」的想法，其實是自我安慰。想像一下，你在幾年前以1000萬港幣在香港買了一間房子，現在的市場價值僅為500萬港幣，你損失了500萬港幣。500萬這個數字是甚麼概念？如果你的月收入是2萬港幣，代表你要不吃不喝工作21年才能賺回來，考慮到生活開銷，那意味著你得用一生的時間與自由去彌補這筆損失。

這樣想的話，你真的覺得500萬港元的虧損無所謂嗎？因為一句剛需，你寧願犧牲一輩子的自由？

以前香港人以為這種事不會發生，現正在發生，例如去年一個位處西營盤的納米樓「瑧蓺」高層J室，實用面積約221方呎，原業主在2018年10月以1025.2萬港元一手買入，持貨約4年，去年8月以490萬港元沽出，虧損535.2萬港元離場。

這已不是最壞情況，如果原業主拖到今年才沽，虧損會更多。

所以，讓我們務實一點，虧損多少就是多少，這和直接拿走你的錢沒有甚麼區別，並不存在「自住的房子就沒有賺虧」這回事。

同樣的，房市賺多少也是賺，例如香港國安法實施後，很多港人紛紛賣房移民。即使他們只有一套自住房，如果買入價是200萬，賣出時值1000萬，那就是賺了800萬，他們可以自由支配這筆錢，他們可以移民、旅行、投資，自由地去其他地方生活。

這些選擇，是你的房子值200萬時所沒有的，並不存在「我是自住的，所以房子等於沒漲」這回事。

《房地產和長期投資的迷思》

請留意，不是房地產的長期投資，而是房地產和長期投資，兩個話題。

對於房地產，我很久以前就發現兩種最喜歡被人扭曲的東西：「剛需」與「建築成本」。

剛需支撐房價？

剛需，即剛性需求，應該是主流媒體和房地產仲介最喜歡說的話術，小孩要上學、結婚要買房、老人家退休、改善居住環境等等，都是剛需，但如果你仔細想一想，會發現在他們的定義中，只要是出自於慾望的都會被歸類於剛需，只剩下那些完全不自住、純粹投資的才不是剛需。

事實當然不是這樣，幾乎任何事情都有替代品的。你不買房並不等於要睡公園或睡天橋，租房、住公共房屋（台灣稱社會住宅）或和父母一齊住，一樣可以結婚，小孩一樣可以上學。

甚麼是剛需？生存才是剛需，吃飯和空氣才是剛需，其他東西，都是改善而已。

改善，沿自於慾望，慾望並沒有錯，但你不能說你的慾望就是剛需，你要真這麼想，大概率會做出一些低級錯誤的決定，例如明明面臨失業危機還去借十成按揭購買一幢正在下跌的房子。

改善是為了滿足慾望，滿足慾望就需考慮性價比的問題，除非你擁有取不盡的資源，否則任何追求欲望的行為，都會影響你滿足其他欲望的能力。

你買房的一刻可能會認為其他欲望並不重要，事實上當你花費大量金錢實現買房這個慾望後，你會發現其他慾望的犧牲突然變得極度明顯，包括吃飯、購物、旅遊、轉工、移民等等。買房的錢佔據你收入愈高比例，你就必須犧牲愈多其他慾望，貸款買房不僅是犧牲現在，更要犧牲未來的數十年。

沒有所謂剛需，沒有的，那只是執念，或媒體忽悠你做一世房奴的話術。